Интернет-сайт газеты «Вятский край». Публикация от 12.02.2011
«Раритеты» нового времени
Об обманутых дольщиках и о том, как не попасть в их число
Премьер-министр России Владимир Путин, посетивший недавно Киров, на совещании по строительству жилья, которое провел в правительстве области, заявил, что в скором времени проблемы обманутых дольщиков будут решены.
Всего в стране, по данным Министерства регионального развития РФ, насчитывается более 58 тысяч обманутых инвесторов строительства жилья. При этом некоторые из них вступали в “долевку” более 20 лет назад. Людские несчастья, “окаменевшие” от времени так, что разбить их не могут никакие решения судов, предполагают преодолеть за полтора года.
- Произойдет это к середине 2012-го, чтобы никогда больше не возвращаться к этой проблеме. Сейчас мы составляем план-график по решению этой задачи, ведем работу с каждым субъектом Российской Федерации. У нас только 11 регионов, в которых нет обманутых дольщиков, - сказал зам. министра регионального развития Константин Королевский, как сообщает РИА «Новости».
Буквально за два дня до этого - 1 февраля - в Екатеринбурге открыли несколько новых “памятников архитектуры и градостроительства”. Вот только, как подписано на табличках, государством эти объекты не охраняются. Памятниками с названием “жилище обманутого дольщика” стали долгострои на улицах города, на которые и водрузили “плиты”, клеймящие не только местные органы власти и прокуратуру, но и Правительство РФ.
В нашей области примеру Екатеринбурга впору последовать уже давно. “Экспонатов”, подходящих для этого, увы, немало. К примеру, пятиэтажка в Вятских Полянах, квартиры в которой дольщики не могут получить больше 10 лет, - это уже “раритет”. Хотя городские власти несколько лет заявляют, что вопрос “потихоньку решается”. Что самое печальное - закон, который призван защищать права дольщиков (ФЗ № 214 “Об участии в долевом строительстве...”), не может помочь тем, кто оказался инвестором пятиэтажки. Потому что действие документа не распространяется на правоотношения, возникшие до вступления его в силу, то есть раньше 1 апреля 2005 года.
Госструктуры и муниципальные органы власти реагируют на отчаянные просьбы обманутых граждан о помощи, но помочь чаще всего не в силах. Обычно это объясняется тем, что представители власти не являются стороной договоров инвесторов с застройщиками и потому не обязаны (и даже не имеют права) вмешиваться в хозяйственные споры, которые должны решаться в суде.
Правда, когда это связано с собственной выгодой или имеются личные счеты с застройщиком, представители власти действуют более чем активно, защищая при этом интересы, прямо противоположные интересам граждан. Яркий пример этому - прогремевшие на всю область истории с требованием администрации города Кирова (оказавшейся в доле на земельные участки) снести возведенные компанией “ОСТ” без разрешения на строительство дома, все квартиры в которых покупались дольщиками еще с закладки фундамента. Надо заметить также, что действие закона распространяется только на договоры именно о долевом участии и именно те, что зарегистрированы в регистрационной палате. Закон, увы, не гарантирует, что строительство того или иного проекта будет завершено или не превратится в долгострой.
И придется идти в суд
На сегодня в Кирове 34 строительные фирмы возводят 95 объектов, в которые привлечены средства частных инвесторов, заключено около 5 тысяч договоров долевого участия с общей суммой обязательств в 5230 миллионов рублей, сообщили в Государственной жилищной инспекции Кировской области.
Именно эта организация с 2007 года осуществляет контроль за обеспечением законности в области долевого строительства. Только за 2010 год инспекцией было составлено 137 протоколов, сумма штрафов по которым превышает 4,5 миллиона рублей.
- В нашей компетенции только те нарушения, которые предусмотрены 214-м Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве...”, - рассказывает новый руководитель инспекции Александр Шиляев, перешедший на это место с должности главы департамента социального развития Кировской области всего несколько месяцев назад. - В основном инспекция следит за целевым использованием и законным привлечением денежных средств дольщиков, за полнотой и достоверностью проектных деклараций, содержащих сведения о застройщиках и объектах. А вот как-то помочь при нарушении сроков сдачи объектов мы не можем, это не входит в нашу компетенцию, хотя на сегодняшний день, наверное, это одна из основных проблем.
Все тяготы, которые связаны с тем, чтобы застройщик выполнил обязательства, прописанные в договоре, в любом случае ложатся на плечи дольщика. Выход у него, если нарушены сроки сдачи объекта, один - пойти в суд. Но проблема не решится, если у застройщика нет активов, на которые он мог бы достроить дом. В Кирове, например, обманутые дольщики фирмы “Северстрой”, пройдя все возможные инстанции, подали в Арбитражный суд Кировской области сразу три заявления, в которых потребовали признать строительную фирму банкротом. В середине января суд удовлетворил требование одного из них и ввел первую процедуру банкротства - наблюдение. А в городе тем временем появляются рекламные растяжки о закладке «Северстроем» новых фундаментов и привлечении дольщиков.
В суд, как правило, обращаются в крайнем случае. Если застройщик задержал сдачу дома, инвесторы терпеливо ждут, потому что знают: пройдя через суд, добьются решения о расторжении договора со строительной фирмой и получат обесценившуюся за несколько лет сумму, на которую и комнату-то порой не купишь.
Запугают штрафами?
- Благодаря появлению Федерального закона от 17 июня 2010 года № 119 “О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество...” с середины прошлого года штрафы за нарушения в сфере долевого строительства стали в разы больше.
За незаконное привлечение денежных средств штраф увеличен с 20 до 50 тысяч рублей - для должностных лиц - и с 500 тысяч до одного миллиона рублей - для юридических лиц. Причем такой штраф можно налагать не в целом за объект, а по всем договорам долевого участия, то есть по каждой квартире в отдельности. Надеемся, что при таких штрафах желание обманывать дольщиков у инвестиционно-строительных фирм пропадет само собой, - говорит Сергей Татаринов, начальник отдела контроля за жилищными отношениями Государственной жилищной инспекции Кировской области.
Кроме того, новый закон вносит поправки и в закон 214-ФЗ (“Об участии в долевом строительстве...”). Документом создаются условия для заключения застройщиками с гражданами только договоров долевого участия в строительстве. В законе также прописываются конкретные случаи, когда допускается привлечение средств граждан до введения объекта жилищного строительства в эксплуатацию. Кстати, стоит заметить, что в Кировской области за все годы контроля в сфере долевого строительства незаконного привлечения денежных средств выявлено не было.
- Основные нарушения у нас: привлечение денежных средств участников долевого строительства по договорам, которые не прошли государственной регистрации; не все обязательно требуемые условия договора, установленные законодательством РФ об участии в долевом строительстве, находят отражение в договорах участия в долевом строительстве - и другие некрупные провинности, - поясняет С.В. Татаринов.
Кстати, проверять застройщиков на предмет законности их деятельности инспекция может только при обращении граждан. Плановых проверок не так уж много. В 2011 году, например, будет только восемь.
- Есть у нас в области и такие обманутые дольщики, которые не обращаются в инспекцию потому, что знают - когда-то сами захотели обмануться, подписывая договоры, находящиеся вне закона. Подкупились дешевизной стоимости квадратного метра, - говорит начальник инспекции Александр Шиляев.
В “доле” в таких случаях чаще всего оказываются “застройщики” со своими “партнерами”, а не инвесторы. Хотя, как утверждают в жилинспекции, каких-то изощренных схем обмана в нашем регионе (как, например, продажа одной квартиры двум лицам или смена застройщика в ходе строительства дома) никто сейчас не использует.
Но вот дом по улице Энгельса, 82/1, часть квартир в котором досталась переселенцам из “авариек”, - яркий пример одной из “официальных” схем обмана, по которой дольщикам приходится доплачивать за непредусмотренные договором дополнительные квадратные метры, оказавшиеся в квартирах. Да и весь сданный дом имеет настолько низкое качество, что требует дополнительных вложений, чтобы сделать “картонные” стены потолще, а протекающие трубы заменить на другие. Переселенцы получили новое “ветхое” жилье на замену старому, а инвесторы мотаются по судам, чтобы доказать свои права. К тому же сроки сдачи этого дома были затянуты более чем на год. И это уже не первый “косяк” “Кировского домостроителя”, “прославившегося” историей с микрорайоном Урванцево, где оставил после себя несколько недостроенных коробок. Почти вокруг всех объектов, возводимых “ОСТом”, тоже война, потому что строят дома без разрешения. Есть еще несколько компаний, которые частенько нарушают и закон, и обязательства договоров с дольщиками. Но “черный список” в инспекции не называют, уточняя: в городе немало и добросовестных застройщиков.
С появлением закона “Об участии в долевом строительстве...” и поправок к нему волна обманов постепенно превращается в ручеек, заявляют в инспекции, но тем не менее рекомендуют: лучше заранее позаботиться о себе, чтобы не попасть в число обманутых дольщиков.
Десять шагов к верному решению. Инструкция по вступлению в «долевку»
Шаг первый
Определитесь с кругом проверяемых: выясните (через рекламу, знакомых, риелторов и др.) круг организаций, ведущих строительство многоквартирных домов в интересующей вас местности.
Шаг второй
Внимательно прочитайте Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...”
Шаг третий
Обойдите интересующих вас застройщиков и попросите у них:
образец типового договора;
правоустанавливающие документы на земельный участок, прошедший государственную регистрацию;
информацию о том, где можно ознакомиться с проектной декларацией на интересующий вас дом;
реквизиты (дату, номер) разрешения на строительство интересующего вас дома (проверить эту информацию можно в управлении градостроительства и архитектуры администрации города Кирова).
Если застройщик не дает что-то из этой информации - это должно насторожить.
Шаг четвертый
Внимательно прочитайте договор. Если застройщик предлагает любой иной договор, кроме договора на долевое участие (это могут быть договоры о совместном строительстве, о внесении инвестиций, предварительный договор чего-бы-то-ни-было и т.д.), то это вызывает сомнения в его добросовестности. Вы же уже прочитали ФЗ № 214 и знаете, что заключать в вашем случае можно только договор об участии в долевом строительстве, при этом он обязательно должен регистрироваться в регпалате. Также нужно обратить внимание на то, сам ли застройщик заключает с вами договор или это какая-то подставная фирма... На это нельзя идти.
Также в договоре обязательно должны быть указаны: адрес объекта строительства, номер квартиры, этаж, предварительная общая и жилая площадь, срок сдачи объекта строительства, цена договора, сроки и порядок уплаты, гарантийный срок на объект строительства.
Шаг пятый
Пойдите на прием или позвоните в Государственную жилищную инспекцию Кировской области по номеру 708-114. Там вам дадут объективную информацию о том, есть ли у застройщиков необходимые разрешения для строительства интересующего вас объекта.
Шаг шестой
Те, у кого есть доступ к Интернету, могут зайти в Банк решений арбитражных судов (через сайт Арбитражного суда Кировской области) и посмотреть по наименованию застройщика, когда, с кем и почему он судился. Эта информация позволит представить себе степень обязательности строительной компании и узнать, не введена ли в отношении ее процедура банкротства.
А на сайте налоговой инспекции (в разделе “Реестр юридических лиц”) можно найти выписку из реестра “вашего” застройщика. Вдруг он в стадии ликвидации.
Шаг седьмой
Договор еще у вас? Там есть банковские реквизиты застройщика. Оцените надежность банка, с которым он работает. Если это никому не известный “АрзамасПерестройИнвестБанк”, это должно насторожить.
Шаг восьмой
Побывайте на площадках, где ведется строительство понравившихся вам домов. Лучше выбрать тот, где не только заложен фундамент, но и поднято несколько этажей. И уж точно не стоит вкладывать деньги в дом, который даже не начали строить. Если на площадке затишье, нет ни одного рабочего, а башенный кран стоит припорошенный снегом, это не самый лучший знак.
Шаг девятый
И, наконец, изучите историю работы застройщика: сколько лет он работает, какие объекты уже построил, имеет ли опыт строительства именно многоквартирных домов. Почитайте отзывы на интернет-форумах, а лучше сходите в пару домов из числа последних, сданных застройщиком, и постучите в квартиры. Люди расскажут много интересного.
Шаг десятый
Теперь остается выбрать того, кому доверяете. И помните - репутация застройщика намного важнее вида из окна той квартиры, которую вам обещают построить.
Мария КОЖЕВНИКОВА, "Вятский край"
Опубликовано: 22.02.2011 11:35 Обновлено: 30.05.2023 13:53